Abstandsfläche berechnen: Bauordnungsrecht

Gerade für Baugenehmigungen und die Planung von Neubauten ist es wichtig, die Abstandsfläche berechnen zu können, denn sonst droht die Ablehnung!


Jeder Häuslebauer kennt das Problem: Um den Neubau einer Immobilie genehmigt zu bekommen, muss man die Abstandsfläche berechnen. Schließlich soll für den Fall eines Brandes wenigstens der Nachbar beziehungsweise sein Domizil außer Gefahr sein.

Wann ist es erforderlich, die Abstandsfläche berechnen zu können?

  • Grundsätzlich müssen Sie die Abstandfläche berechnen, wenn der Bebauungsplan, in dessen Bezirk das jeweilige Grundstück liegt, keine Grenzbebauung oder sonstige Auflagen, wie zum Beispiel die Errichtung von Reihenhäusern, vorsieht.
  • Denn immer dann ist es erforderlich, dass insbesondere aus brandschutztechnischen Gründen genügend Abstand zwischen Immobilien eingehalten wird.
  • Die Berechnung von Abstandsflächen wird dabei bereits für die Genehmigungsphase des Bauprojekts nötig. Die jeweiligen Abstandsflächen müssen dabei immer auf dem Baugrundstück selbst liegen.
  • Freiflächen auf benachbarten Grundstücken dürfen nicht berücksichtigt werden. Es sei denn, Ihr Nachbar ist bereit, eine Baulast in das Grundbuch seines Grundstücks eintragen zu lassen. Das kann er sich allerdings teuer bezahlen lassen.
  • Im Idealfall sollten Sie es immer einem Architekten überlassen, die Abstandsfläche, aber auch die Statik und sonstige Berechnungen durchzuführen. Dadurch ist gewährleistet, dass alle Besonderheiten berücksichtigt werden.

Wie kann man die Abstandsfläche berechnen?

  • Immobilienkaufleute lernen während ihrer Ausbildung meistens eine Faustformel kennen: Die Hälfte der Höhe des Gebäudes, mindestens aber drei Meter. Diese Vorgehensweise ist jedoch ziemlich ungenau. Eventuell berücksichtigt man dadurch zu viel oder zu wenig Abstandsfläche.
  • Wirklich zutreffend ist nur der Mindestabstand zur Grundstücksgrenze von drei Metern. Deutschlandweit ist mindestens dieser Abstand zu wahren, außer der Bebauungsplan sieht anderes vor.
  • Daneben gilt, dass in Wohngebieten zumindest 40 Prozent und in Gewerbegebieten mindestens 25 Prozent der Gebäudehöhe inklusive Dachflächen mit mehr als 70 Grad Neigung als Abstandsfläche einzuplanen sind.
  • Dazu wird die jeweilige Gebäudeseite theoretisch als Länge und nicht als Höhe betrachtet, also auf den Boden "gekippt" und dann gemessen.
  • Aber Achtung: Ist die benötigte Abstandsfläche größer als das Mindestmaß von drei Metern, gilt auch der höhere Wert. Wenn Sie die Abstandsfläche berechnen und der Wert unter drei Metern beträgt, gelten drei Meter. Der Begriff Mindestabstand ist somit nur bedingt zutreffend.