Baufinanzierung - Kostenschätzung der Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer muss beim Erwerb eines Grundstücks in Deutschland gezahlt werden. Neben normalen Kaufverträgen werden auch andere Vorgänge, bei denen ein Grundstück den Besitzer wechselt, besteuert. Dazu zählen Enteignungsverfahren genauso wie Zwangsversteigerungen und Veränderungen in Personengesellschaften. Die Grunderwerbssteuer fließt in die Kassen der Länder und kann von diesen an die Kommunen weitergeleitet werden.
 
Wer muss zahlen?
Mit dem Unterzeichnen eines Kaufvertrags entsteht die Pflicht, die Grunderwerbssteuer zu zahlen. Das gilt zunächst einmal für Käufer und Verkäufer. Im Vertrag können sich beide aber darauf einigen, dass die Steuer von einer Partei allein übernommen wird. In Deutschland ist es üblich, dass der Käufer die Grunderwerbssteuer zahlt.
 
Der Kauf des Grundstücks muss dem Finanzamt gemeldet werden. Dieses ermittelt dann die Höhe der Grundsteuer. Die Grundlage dafür ist die so genannte Gegenleistung, also das, was für den Erwerb des Grundstücks aufgewendet wurde. In vielen Fällen ist die Bemessungsgrundlage also der Kaufpreis. 

Die Grunderwerbssteuer ist nur ein Faktor, der in der gesamten Finanzplanung bei einer Baufinanzierung eine Rolle spielt.

Risiken

Die Grunderwerbsteuer ist ein nicht unwesentlicher Faktor beim Erwerb eines Grundstücks. Deshalb sollte sie unbedingt ausreichend in der Kostenplanung berücksichtigt werden. Dabei gilt es, einige Risiken zu beachten.
 
Vorsicht ist geboten, wenn Grundstück und Gebäude mit dem gleichen Kaufvertrag erworben wurden. Dann fließt auch der Preis des Gebäudes in die Bemessungsgrundlage mit ein. Die Grunderwerbssteuer steigt dadurch erheblich.
 
Dies kann verhindert werden, indem man dem Finanzamt beweist, dass Gebäude und Grundstück getrennt voneinander gekauft wurden. Empfehlenswert ist es, nach dem Kauf des Grundstücks drei unabhängige Objektangebote einzuholen. Das günstigste müsste vom Bauträger stammen.
 
Wird ein Grundstück gekauft, das noch nicht erschlossen ist, so sollte dies im Kaufvertrag vermerkt werden, da sonst auf eine eventuelle spätere Erschließung ebenfalls Grunderwerbssteuer gezahlt werden muss.
Auch beim Verkauf von Anteilen an einer Personengesellschaft fällt eine Grunderwerbssteuer an. Dabei müssen mindestens 95 Prozent der Anteile binnen fünf Jahren verkauft werden.

Summe

Der Grunderwerbssteuersatz lag bis Mitte 2006 in ganz Deutschland bei 3,5 Prozent. Seitdem kann jedes Bundesland die Höhe selbst bestimmen. Infolgedessen hat Berlin die Grunderwerbssteuer bereits auf 4,5 Prozent erhöht. Andere Länder haben bislang noch nicht nachgezogen.
 
Bemessungsgrundlage ist die so genannte Gegenleistung. Darunter fallen nicht nur Kaufpreis, sondern, je nach Art des Erwerbs, auch Tauschleistung, Erbpachtzinsen oder Vermittlungsgebühren. Ist eine Gegenleistung nicht vorhanden, weil das Grundstück durch Umwandlung, Einbringung oder gesellschaftsvertragliche Vorgänge erworben wurde, bemisst sich die Grunderwerbsteuer nach §138 des Bewertungsgesetzes. Erwirbt man ein Grundstück bei einer Zwangsversteigerung, so gilt das Meistgebot einschließlich bereits geleisteter Zuzahlungen als Bemessungsgrundlage.
 
Wird das Grundstück gegen ein anderes getauscht, so wird die Grunderwerbssteuer auf Basis des Wertes des anderen Grundstücks berechnet. Hinzu kommen eventuell vereinbarte Zusatzleistungen. Wer ein Erbbaurecht erwirbt, zahlt seine Grunderwerbssteuer auf Grundlage des 18-fachen jährlichen Erbpachtzinses. Im Falle eines normalen Kaufs bemisst sich die Steuer nach dem Gesamtkaufpreis und muss innerhalb eines Monats an das Finanzamt gezahlt werden.
 
Grunderwerbsteuern dienen nicht dem Erwerb, der Sicherung und Erhaltung von Mieteinnahmen. Deshalb können sie auch nicht als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Stattdessen müssen sie auf die Anschaffungskosten für das Grundstück verteilt werden. Allerdings erhöht die Grunderwerbssteuer nicht den Wert der Immobilie und darf deshalb bei der Ermittlung des Beleihungswerts nicht berücksichtigt werden.

Zeitpunkt der Senkung

Nachdem der Kaufvertrag unterzeichnet wurde, übermittelt der Notar dem Finanzamt eine Kopie. Das Finanzamt errechnet die Grunderwerbssteuer und teilt sie in einem Steuerbescheid dem Käufer mit. Dieser hat nun einen Monat Zeit, die Grunderwerbssteuer zu zahlen. Unter Umständen kann das Finanzamt auch eine längere Frist setzen. Das passiert allerdings in der Regel nur, wenn besondere Gründe vorliegen.
 
Selbst wenn der Käufer Schwierigkeiten hat, die Grunderwerbsteuer aufzubringen, ist eine Stundung nicht möglich. Nachdem das Finanzamt den gesamten Betrag erhalten hat, stellt es eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Damit bestätigt die Behörde, dass sie keine steuerlichen Einwände gegen den Eigentumswechsel hat. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung benötigt der Käufer, um sich als neuer Eigentümer in das Grundbuch eintragen zu lassen.
 
Dieser Vorgang lässt sich beschleunigen, wenn die Grunderwerbssteuer vor Fälligkeit entrichtet wird. In diesem Fall muss dem Finanzamt ein Überweisungsauftrag oder Kontoauszug vorgelegt werden, um zu beweisen, dass die Steuer tatsächlich gezahlt wurde.