Befristeter Mietvertrag - was man wissen muss

Ein befristeter Mietvertrag ist nur zulässig, wenn ihm ein gesetzlich legitimierter Grund zugrunde liegt, oder lediglich das Kündigungsrecht befristetet ist.


Ein befristeter Mietvertrag (im Gesetz als Zeitmietvertrag bezeichnet) ist ein Mietvertrag, bei welchem das Mietverhältnis auf eine zuvor festgelegte Dauer beschränkt ist. Nach Ablauf dieser Zeit, endet der Vertrag automatisch. Vor diesem Zeitpunkt ist eine Kündigung des Mietvertrages weder durch den Mieter, noch durch den Vermieter möglich.

Befristeter Mietvertrag: Zulässige Gründe
Seit dem 01.09.2001 ist eine Befristung des Mietvertrages nur noch aus besonderem Grund zulässig. Diese Gründe sind in § 575 BGB geregelt. Hierunter fallen Eigenbedarf (als Hauptwohnung), Modernisierungen und eine künftige Nutzung als Werkwohnung, geregelt unter § 576 BGB. Der Grund ist dem Mieter bei Vertragsabschluss schriftlich mitzuteilen. Wenn der Mietvertrag keinen oder keinen zulässigen Grund nennt, oder keine schriftliche Mitteilung vorliegt, gilt der Mietvertrag als unbefristet und die §§ 573 ff BGB gelten.

Befristeter Mietvertrag bei Wegfall des Grundes
Ab vier Monaten vor Ablauf der Mietfrist, hat der Mieter Anspruch auf Auskunft über das Eintreten des Befristungsgrundes. Der Vermieter muss diese Anfrage innerhalb eines Monats wahrheitsgemäß beantworten und beweisen. Wenn der Vermieter die Anfrage nicht innerhalb dieser Frist beantwortet, verlängert sich das Mietverhältnis automatisch um diese Zeit. Wenn eine Anfrage beispielsweise zwei Wochen zu spät beantwortet wird, kann der Mieter die Wohnung auch zwei Wochen über das Befristungsdatum hinaus nutzen. Sofern der vertraglich festgelegte Grund nicht eintritt, kann der Mieter beim Vermieter schriftlich die Umwandlung in einen unbefristeten Mietvertrag verlangen. Diesem ist in aller Regel stattzugeben. Der vertraglich festgehaltene Grund kann nachträglich nicht ausgetauscht werden. Sofern der Grund später als festgelegt eintritt, kann eine schriftliche Verlängerung des Mietvertrages beim Vermieter beantragt werden. Sofern der Grund eintritt, endet das Mietverhältnis automatisch und bedarf keiner Kündigung.

Befristeter Mietvertrag bezogen auf die Kündigunsfrist
Es gibt auch Verträge mit einer Mindestlaufzeit (unechte Zeitmietverträge). Hierbei kann vor Ablauf der Zeit das Mietverhältnis nicht gekündigt werden. Nach Ablauf der Zeit, wandelt sich der Mietvertrag automatisch in einen unbefristeten um. Der Bundesgerichtshof hat diesbezüglich in einem Urteil (Aktenzeichen VIII ZR 27/04) festgehalten, dass die Kündigung nicht länger als vier Jahre ausgeschlossen werden darf. Sofern der Mieter zu einem früheren Zeitpunkt unverschuldet einen Wohnungswechsel vornehmen muss (zum Beispiel beruflich versetzt oder arbeitslos wird und die Miete nicht mehr zahlen kann), kann ihm dies nicht verwehrt werden, wenn er einen geeigneten Nachmieter stellt.