Bestandsschutz: rechtlich geregelter Erhalt alter Gebäude.

Der Bestandsschutz schützt letztlich nicht den Erhalt eines Gebäudes, sondern den des Eigentums, auch wenn das Gebäude modernen Bauvorschriften nicht mehr entspricht.


Der baurechtliche Bestandsschutz ist streng zu Unterscheiden vom Denkmalschutz. Hier wird nicht, wie bei letzterem, ein altes Gebäude in seiner unverfälschten Art geschützt. Vielmehr handelt es sich hierbei um eine Rechtsfigur, die auf der Eigentumsgarantie basiert, welche in Artikel 14 Absatz 1 Grundgesetz geregelt ist. Was genau der Bestandsschutz ist, hat 2009 das Oberverwaltungsgericht Nordrhein Westfahlen in einem Beschluss (Aktenzeichen 10 B 189/09) versucht zu benennen. Hiernach ist vom Bestandsschutz die Nutzung eines Gebäudes geschützt, welche durch Genehmigung oder Genehmigungsfähigkeit legalisiert wurde, auch wenn sich die Rechtslage nachträglich geändert hat, also das Gebäude nach modernem Recht nicht rechtmäßig wäre.

Erhalt des Istzustandes
Der Bestandsschutz schützt somit den Istzustand. Hiernach dürfen auch Gebäude weiter wie bisher genutzt werden, wenn sich die Bauvorschriften geändert haben. Voraussetzung ist jedoch, dass das Gebäude rechtmäßig errichtet wurde, also den damaligen Anforderungen entsprach. Die Beweislast hierbei trifft den Eigentümer des Gebäudes. Daher ist es bei alten Gebäuden sehr wichtig, dass sich der Käufer sämtliche Unterlagen zur Genehmigung aushändigen lässt. Sofern solche nicht vorhanden sind, sollte man vor dem Kauf versuchen, bei den zuständigen Behörden Kopien hierüber zu erhalten. Wenn der Eigentümer nicht beweisen kann, dass das Gebäude rechtmäßig nach den damaligen Vorschriften errichtet wurde, kann er sich möglicherweise nicht auf den Bestandsschutz berufen.

Modernisierung und Umbau
Da primär der Istzustand geschützt ist, stellt sich natürlich die Frage, inwieweit man diesen verändern darf ohne seinen Anspruch zu verlieren. Instandsetzungen lassen diesen in der Regel nicht entfallen, sofern sie fachgerecht durchgeführt werden und das Gebäude so erhalten, wie es ist. Wann eine Änderung zum Verlust des Bestandsschutzes führt, ist nicht einheitlich entschieden. Immer ist dies dann der Fall, wenn die Änderungen des Gebäudes, einer Neuerrichtung gleich kommt und ebenfalls dann, wenn die Statik neu berechnet werden müsste. Dies bedeutet, dass sogar eine Komplettmodernisierung rechtlich möglich wäre, wenn sie nach und nach in kleinen Schritten erfolgt. Anbauten, Garagen und dergleichen, sind nicht geschützt. Es darf also nur verändert und modernisiert werden, was bereits vorhanden ist. Es ist außerdem stets daran zu denken, dass auch bei alten Gebäuden die §§ 34, 35 des Baugesetzbuches (BauGB) zu beachten sind. Diese regeln, welche baulichen Maßnahmen zulässig sind und welche einer Genehmigung bedürfen.