Die Nebenkostenabrechnung - ein Buch mit Sieben Siegeln

Jedes Jahr aufs neue erhalten wir eine Nebenkostenabrechnung, die uns einerseits die Ausgaben des Vermieters deutlich machen soll, aber leider zu oft unübersichtlich und nicht nachvollziehbar ist.


Eigentlich verlangt der Gesetzgeber, dass die Betriebs- oder Nebenkostenabrechnung klar gegliedert und nachvollziehbar aufgestellt ist. Dass es in der Praxis aber ganz anders aussieht, ist für die Mieter sehr ärgerlich, vor allen Dingen, wenn sie eine Nachzahlung zu leisten haben und nicht wissen wofür.

Inhalt einer Nebenkostenabrechnung
In jeder Abrechnung müssen vier Dinge enthalten sein. Zunächst einmal muss es eine Zusammenstellung der Gesamtkosten mit einer Auflistung mit allen anfallenden Betriebskosten geben. Schließlich muss deutlich werden, nach welchem Verteilerschlüssel diese auf die Mieter umgelegt werden: entweder nach Kopfzahl oder nach Wohnungsgröße, wobei das letzte gilt, wenn es nicht anders vereinbart wurde. Im Fall vom Wasserverbrauch, kann mit Hilfe von Wasseruhren auch nach dem genauen Verbrauch abgerechnet werden. Dazu muss die Berechnung des Mieteranteils aufgelistet werden, zusammen mit der geleisteten Vorausszahlung. Wenn im Mietvertrag vereinbart, ist es auch möglich, dass der Mieter eine Pauschale ohne genaue Abrechnung zahlt.

Kalte und warme Betriebskosten
Es wird zwischen warmen und kalten Betriebskosten unterschieden. Zu den warmen Kosten, die auch den Hauptteil ausmachen, zählen Heizung, Warmwasser und Strom. Da der Verbrauch in den Fällen genau nachgewiesen werden kann, gibt es hierbei die wenigsten Probleme. Oft werden die Heiz- und Stromkosten aber auch direkt an die Anbieter, die Stadtwerke beispielsweise, gezahlt und tauchen nicht in der Abrechnung auf. Zu den kalten Kosten gehören laufende öffentliche Lasten, wie die Grundsteuer, Müllabführ, Hauswartskosten, Sach- und Haftpflichtversicherung, Straßenreinigung und einiges mehr. Im Zweifel kann man sich beim Deutschen Mieterbund erkundigen, ob die aufgeführten Kosten wirklich in die Abrechnung gehören.

Fristen, Rechte und Pflichten
Spätestens 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode muss die Abrechnung dem Mieter zugestellt werden, sonst muss dieser eine Nachforderung nicht zahlen. Wird sie unwissentlich dennoch gezahlt, kann innerhalb von drei Jahren die Zahlung zurückgefordert werden. Entsteht dagegen ein Guthaben, hat der Mieter auch dann ein Recht auf dessen Auszahlung, wenn die Abrechnung nicht innerhalb der verlangten Frist kommt. Innerhalb eines Monats muss der Mieter eine Nachforderung bezahlen, danach darf der Vermieter Verzugszinsen erheben. Es bleibt dem Mieter anschließend ein Jahr Zeit, Einspruch gegen die Betriebskostenabrechnung zu erheben. Ergab sich für den Mieter ein Guthaben, kann er seine Vorauszahlungen angemessen kürzen. Der Vermieter allerdings, muss eine Erhöhung der Vorrauszahlung immer schriftlich ankündigen.

Fehlerhafte Abrechnung: was tun?
Stellen Sie fest, dass Ihre Nebenkostenabrechnung fehlerhaft ist, dann sollten sie schriftlich Einspruch einlegen und mit der Angabe welche Posten ihrer Meinung nach nicht richtig sind, um eine Korrektur bitten.