Ein denkmalgeschütztes Haus kaufen: Das müssen Sie beachten

Ein denkmalgeschütztes Haus bringt steuerliche Vorteile durch eine erhöhte Abschreibung und sichert den Bestand historischer und traditioneller Bauwerke


Aufgrund der Streichung der Eigenheimzulage und der degressiven Abschreibung für vermietete Immobilien bietet eigentlich nur noch ein denkmalgeschütztes Haus die Möglichkeit, steuerliche Vorteile in Anspruch zu nehmen. Nach Paragraph 7i, 10f, 11b oder Paragraph 7h, 10f oder 11a Einkommensteuergesetz können bei einem im Inland gelegenen Gebäude, das als denkmalgeschützt anerkannt ist oder in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt, die nach Art und Umfang zum Erhalt des Gebäudes dienenden baulichen Maßnahmen für Kapitalanleger zu einhundert Prozent und für Selbstbezieher zu neunzig Prozent abgesetzt werden. Kapitalanleger können die Baukosten über zwölf Jahre, Selbstbezieher über zehn Jahre, abschreiben. Kapitalanleger machen acht Jahre lang je neun Prozent jährlich (72%) und danach vier Jahre lang je sieben Prozent jährlich (28%) der Sanierungskosten geltend. Die lineare Abschreibung ist bei Gebäuden, die vor 1925 gebaut wurden um ein halbes Prozent höher als bei Bauten mit einer Bauzeit danach.

Zuerst kaufen, dann sanieren!
Voraussetzung ist also, dass ein entsprechendes zu versteuerndes Einkommen vorhanden ist. Ein Interessent sollte sich von seinem Steuerberater genau durchrechnen lassen, inwieweit dies der Fall ist. Ein denkmalgeschütztes Haus muss vor Sanierungsbeginn gekauft werden. Hat die Sanierung vor dem Kauf schon begonnen, ist dies steuerschädlich. Es ist empfehlenswert, eine solche Immobilie von einem Unternehmen zu erwerben, das auf diesem Gebiet hinreichend Erfahrung hat und weiß, wie eine Immobilie nach den Vorgaben der örtlichen Denkmalschutzbehörde saniert werden muss. Hat die Immobilie zum Beispiel ein schiefergedecktes Dach, können die Schieferplatten nicht durch Tonziegel ersetzt werden. Die damit einhergehenden Kosten für die Umsetzung der Auflagen der Denkmalschutzbehörde schlagen auch im Kaufpreis zu Buche.

Sanierungskosten sind im Kaufvertrag auszuweisen
Wichtig ist, dass der Verkäufer des Objekts die denkmalschutzrechtliche Zustimmung der Denkmalschutzbehörde vorlegen kann. Mit ihr wird das Objekt als Denkmal anerkannt. Abschreibungsbasis sind die Sanierungskosten. Daher muss im notariellen Kaufvertrag eine Aufteilung des Kaufpreises in Grund und Boden, Altbausubstanz und Sanierungsarbeiten erfolgen. Je höher diese sind, umso höher ist die Abschreibung. Wichtig ist, dass die zu erwartenden Mieteinnahmen belegt sind und ausreichen, den Kapitaldienst für ein denkmalgeschütztes Haus sicher zu stellen.