Erschließungskosten: womit müssen Sie rechnen?

Die Erschließungskosten eines Baugrundstückes sind die Aufwendungen, die erforderlich sind, um dieses so herzurichten, dass gebaut werden kann.


Wer in einem Neubaugebiet ein Haus bauen will, erwirbt das dafür erforderliche Grundstück üblicherweise von einem Investor, der das Bauland erschlossen hat. Der bietet meist die Grundstücke zu einem Preis an, der seine Grunderwerbskosten zuzüglich eines angemessenen Gewinns sowie die Erschließungskosten umfasst. Zu den Erschließungskosten zählen üblicherweise die Aufwendungen, mit denen die Leitungen für Elektrizität, Wasser, Abwasser, Gas, Breitbandtelefon- und Fernsehkabel zum Grundstück geführt werden. Solche Kosten können schnell ein Mehrfaches des reinen Landpreises ausmachen. Auf 100 Euro für das Bauland können so durchaus 300 Euro für das erschlossene Gelände kommen.

Straßen und Wege
Aber Vorsicht: Nicht immer trägt der Investor auch die Kosten für die Straßen und Fußwege. Oftmals stellt er nur eine Baustraße her und rechnet diese in die Grundstückkosten ein. Wenn das Neubaugebiet so weit bebaut ist, dass Baufahrzeuge die Straßen nicht mehr beschädigt können, lässt die Gemeinde oder die Stadt die Straßen und Fußwege entsprechend dem Bebauungsplan ausbauen. Dann kommen noch die Laternen, Spielplätze und die Grünanlagen hinzu. Diese Aufwendungen sind als Erschließungskosten umlagefähig. Der Bauherr hat sich daran mit einem Anteil von bis zu 80 Prozent zu beteiligen. Die Gemeinden haben Erschließungssatzungen, in denen der Anteil der Grundstückseigentümer – der sich meist nach der Frontlänge bemisst – festgelegt ist. Da können dann noch einmal einige Tausend Euro auf den Bauherrn als Erschließungskosten für die Straße hinzukommen. Und dies oft erst Jahre nach dem Einzug. Weil die Straße erst sehr viel später ausgebaut worden ist und die Gemeinde sich mit der Abrechnung Zeit gelassen hat. Wer bauen will, tut daher gut daran, sich vor Abschluss des Kaufvertrages für das Grundstück sorgfältig zu erkundigen, ob solche Überraschungen auf ihn warten. Notfalls beim örtlichen Grundeigentümerverein nachfragen.

Nicht die Grunderwerbssteuer vergessen
Und noch eine Belastungen verschweigen Investoren neben den Erschließungskosten gerne: Auf den Kaufpreis des Grundstücks wird Grunderwerbssteuer fällig. Deren Satz wird in den meisten Bundesländern gerade erhöht. Und auf den künftigen Hausbesitzer kommen möglicherweise weitere Kosten zu. Je nach Lage muss er etwa zwangsweise Mitglied eines Wasser- und Bodenverbandes werden. Und wenn er Hofflächen versiegelt, fordern viele Gemeinden später „Regensteuer“ von ihm. Auch solche Fragen bespricht man sinnvollerweise vor Vertragsschluss mit dem örtlichen Grundeigentümerverein.