Mieterhöhung wegen Modernisierung - was ist rechtlich zulässig?

Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung ist nach genauer schriftlicher Erläuterung in Höhe von elf Prozent der tatsächlichen Kosten pro Jahr möglich.


Vermieter können während der Laufzeit eines Mietvertrages über Wohnraum von Zeit zu Zeit die Miete erhöhen, allerdings nur unter relativ streng gefassten Voraussetzungen. Die erhöhte Miete darf so zum Beispiel die Höhe von ortsüblichen Vergleichsmieten nicht überschreiten und ist auch nur dann statthaft, wenn die Miete zuvor mindestens fünfzehn Monate von Bestand war. Einen Sonderfall stellt hingegen die Mieterhöhung wegen Modernisierung dar.

Modernisierungsmaßnahmen im Unterschied zur Instandhaltung
Als Modernisierung gelten im Mietrecht solche baulichen Maßnahmen, die der Vermieter an der Immobilie vornimmt oder vornehmen lässt, die die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern, die Energie- und Wasserkosten verringern oder anderweitig den Gebrauchswert der Mietsache – sprich der Wohnungen oder des Hauses – nachhaltig steigern.
Es ist also hier klar zwischen einer Modernisierung und einer Instandhaltung beziehungsweise einer Instandsetzung zu unterscheiden. Zu letzterem zählen etwa Reparaturen, um einen Schaden an der Wohnung zu beseitigen oder ihm entgegenzuwirken, während die Modernisierungs-maßnahmen den Wert der Wohnung tatsächlich und auf Dauer steigern sollen. Die Kosten für einfache Reparaturen zur Instandhaltung muss nämlich der Vermieter allein tragen und darf dieser nicht auf den Mietzins umrechnen. Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung dagegen ist durchaus möglich, wenngleich auch unter bestimmten gesetzlichen Vorgaben.

Mieterhöhung wegen Modernisierung
Rechtlich ist die Mieterhöhung wegen Modernisierung, auch Modernisierungsumlage genannt, in  § 559 BGB geregelt. Hiernach ist es zulässig, dass der Vermieter bis zu elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen kann. Vorher ist dem Mieter gegenüber aber exakt schriftlich aufzuschlüsseln, wie sich die Kosten berechnen. Es müssen dem Mieter insbesondere die genauen Gesamtkosten dargelegt werden und wie sich diese auf die Mietparteien aufschlüsseln. Zu den zulässigen Modernisierungsmaßnahmen zählen zum Beispiel Schallschutz oder bessere Isolation durch Umbauarbeiten.

Berechnung der Mieterhöhungskosten
Es sind als Mieterhöhung nur die konkreten Kosten für diese Maßnahmen in Ansatz zu bringen. Nimmt der Vermieter beispielsweise einen Kredit auf, um die Bauarbeiten vorzufinanzieren, sind die Zinsen und Gebühren hierfür nicht in die Modernisierungskosten einzurechnen. Auch sind diejenigen Kosten in Abzug zu bringen, die eine bloße Reparatur – also Instandhaltung – verursacht hätten. Wird zum Beispiel ein kaputtes Fenster durch ein Neues ersetzt, wären die Kosten reine Instandhaltungskosten, die eine Mieterhöhung nicht rechtfertigen würden. Sollten die Scheiben aber durch besser isolierte Fenster ersetzt werden, würde diese Maßnahme den Wert der Wohnung nachhaltig steigern und Heizkosten in Zukunft sparen, sodass die Modernisierungsumlage hierfür möglich wäre. Dann müsste man aber die Kosten für eine bloße Reparatur abziehen um den tatsächlichen Wert der reinen Modernisierung zu errechnen. Ausgenommen hiervon sind Index- und Staffelmieten. Hier ist keine Mietzinserhöhung, auch Mieterhöhung wegen Modernisierung, zulässig.