Miethöhe berechnen: So gelingt's!

Die Wirtschaftlichkeitsberechnung nach der II. Berechnungsverordnung als gängigstes Verfahren zur Berechnung des Kaltmietzinssatzes für Mietwohnungen.


Bereits vor Jahren wurde die II. Berechnungsverordnung außer Kraft gesetzt. Dennoch ist die in ihr enthaltene Wirtschaftlichkeitsberechnung nach wie vor eine gängige Methode, um für Immobilien die Miethöhe berechnen zu können. Das zugrunde liegende Prinzip lässt sich also nicht nur bei öffentlich gefördertem Wohnraum anwenden, sondern auch bei frei finanzierten Objekten.

Die Miethöhe berechnen nach den Grundsätzen der II. Berechnungsverordnung

  • Die Wirtschaftlichkeitsberechnung der II. Berechnungsverordnung berücksichtigt sämtliche relevante Einflussfaktoren für die Ermittlung des kalkulatorischen Kaltmietzinssatzes je Quadratmeter Wohnfläche.
  • Um die Miethöhe berechnen zu können, werden zunächst neben den Bau- und Grundstückskosten auch etwaige Finanzierungskosten, Absetzungen für Abnutzungen sowie Instandhaltungs- und Verwaltungsaufwendungen im Vorfeld ermittelt.
  • Diese Daten können anschließend in das relativ einfache Kalkulationsschema eingesetzt werden und liefern in wenigen Minuten ein konkretes Ergebnis.
  • Der dadurch ermittelte Quadratmeterpreis gewährleistet dabei nicht nur die Deckung sämtlicher Kosten, sondern auch eine angemessene Gewinnspanne zwischen vier bis sechs Prozent im Jahr. Allerdings werden Darlehenstilgungen nicht berücksichtigt, da der Gesetzgeber seiner Zeit unterstellte, dass die Abschreibungen die Annuitäten stets decken würden.
  • Vorsicht ist bei Dachgeschosswohnungen geboten! Um für solche Objekte korrekt die Miethöhe berechnen zu können, muss beachtet werden, dass Dachschrägen zu einer geringeren Wohnfläche führen. Flächen mit einer Höhe von weniger als einem Meter dürfen sogar überhaupt nicht berücksichtigt werden.

Marktkonform die Miethöhe berechnen und die Gewinnspanne optimieren

  • Da die vorgenannte Wirtschaftlichkeitsberechnung staatlich geregelt wurde, werden die Interessen von Kapitalanlegern nur geringfügig berücksichtigt. Zusätzlich liegen die kalkulatorischen Werte oftmals über dem ortsüblichen Mietniveau, was Vermietungsschwierigkeiten bedingt.
  • Um eine ortsübliche Miethöhe berechnen zu können, sollte man die Pauschalen für Verwaltungs- und Instandhaltungskosten modifizieren. Bereits geringfügige Korrekturen beziehungsweise Reduzierungen vergünstigen den Kaltmietpreis.
  • Gerade bei Neubauobjekten ist das unproblematisch, da die ersten Jahre viele Reparaturen über die Gewährleistungspflichten der Bauunternehmen gedeckt sind.
  • Schließlich können auch die Zinssätze für den Gewinnerlös reduziert werden. Da sämtliche Investitionen über die Bau- und Grundstückskosten verzinst werden, reicht regelmäßig ein Zinsfuß in Höhe von vier Prozent im Jahr aus. Gleichsam kann dieser Zins aber auch erhöht werden, wenn niedrigere Pauschbeträge bereits einen Mietpreis unter dem Marktniveau liefern.