Recht - Sicherheit bei Immobilienkreditverträgen

Wer einen Kreditvertrag abschließt hat bestimmte Rechte. In dem Vertrag muss eine 14tägige Widerrufsberechtigung vorhanden sein.


Immobilienkreditverträge sind eine Entscheidung mit erheblicher Tragweite, da sie in der Regel über eine lange Laufzeit abgeschlossen werden und es außerdem um große Summen geht. Aus diesem Grund sollte der Abschluss gut durchdacht werden. In jedem Fall empfiehlt es sich, vorher eine ausführliche Beratung in Anspruch zu nehmen.

In der Regel verlangen die Kreditinstitute Eigenkapital von 20 Prozent, um ein notwendiges Maß an Sicherheit zu gewährleisten. Aber auch der Darlehensnehmer hat verschiedene Möglichkeiten, sich abzusichern. Für Kreditverträge gelten die Vorgaben des Verbraucherschutzes. Demnach darf der Kreditnehmer nicht unangemessen benachteiligt werden. Weiterhin wurde ein 14-tägiges Widerrufsrecht eingeführt.

Das Eigenkapital die Absicherung des Darlehens

In der Regel verlangen die Kreditinstitute Eigenkapital von 20 Prozent, um ein notwendiges Maß an Sicherheit zu gewährleisten. Weitere Sicherheit erhält der Kreditgeber durch die Zugrundelegung des Beleihungswertes für ein Hypothekendarlehen. Der Beleihungswert wird berechnet, indem vom Verkehrswert ein 10 bis 20 Prozentiger Sicherheitsabschlag abgezogen wird. Der Verkehrswert entspricht dem Wert, der unter normalen Bedingungen für die Immobilie zu erzielen ist. Muss die Immobilie bei ungünstiger Marktlage versteigert werden, hat der Kreditgeber durch den Sicherheitsabschlag ein geringeres Verlustrisiko. Nach Abzug des Sicherheitsabschlags ergibt sich der Beleihungswert. Er beläuft sich also auf 80 bis 90 Prozent des Verkehrswertes. Die Höhe des Darlehens wiederum entspricht, abhängig vom Kreditinstitut, meistens zwischen 60 und 80 Prozent des Beleihungswertes. Wird mehr Geld benötigt, berechnen Banken üblicherweise einen Zinsaufschlag.

Risikoschutz

Auch der Darlehensnehmer hat verschiedene Möglichkeiten, sich abzusichern. Denn der Baufinanzierer kann in Situationen geraten, in denen er seine Raten nicht mehr zurückzahlen kann. Für den Fall von Berufsunfähigkeit, Arbeitslosigkeit oder Tod kann sich der Baufinanzierer finanziell absichern, in dem er eine Zahlungsausfallversicherung oder auch Restschuldversicherung genannt, nutzt. Bei Berufsunfähigkeit und im Todesfall werden die Restschulden komplett übernommen. Bei einer Arbeitslosigkeit werden 24 Monate die Raten von der Versicherung bezahlt.
Eine Zahlungsausfallversicherung eignet sich für alle, die regelmäßig wenigstens 15 Stunden in der Woche arbeiten, also auch für Selbstständige, Freiberufler und Teilzeitbeschäftigte.

Kredite an Senioren

Auch ältere Menschen wollen sich mitunter noch den Traum vom Eigenheim erfüllen. Sie verfügen meist über ein geregeltes Einkommen. Zudem stellen Arbeitslosigkeit oder Berufsunfähigkeit keine Risiken mehr dar. Trotzdem werden Kredite an diesen Personenkreis nur ungern vergeben. Der Grund ist, dass das Risiko eines Todesfalls bei Senioren wesentlich höher ist. Um dieses Risiko zu minimieren, gibt es eine Altersgrenze für Darlehensnehmer. Diese beträgt zwischen 69 und 75 Jahren, kann jedoch von den Banken individuell festgelegt werden. Erhalten Senioren dennoch einen Kredit, so ist dieser mit vielen Auflagen verbunden. Oft müssen Kunden über 60 für ein Darlehen Zinsaufschläge zahlen. Auch Mindesttilgungen von bis zu 2,5 Prozent sind durchaus üblich. Einige Anbieter begrenzen die Kreditsumme oder schreiben vor, wann das Darlehen zurückgezahlt sein muss. Üblich ist auch, dass Kredite nur im Zusammenhang mit dem Abschluss einer Restschuldversicherung gewährt werden oder wenn die Kinder dafür bürgen. Senioren können gegen diese Praktiken ihrer Bank protestieren. Sie haben jedoch keinen Rechtsanspruch auf einen Kredit. Das allgemeine Gleichstellungsgesetz, das ansonsten vor Altersdiskriminierung schützt, greift bei Kreditverträgen nicht.

Verbraucherschutz

Auch für Kreditverträge gelten die Vorgaben des Verbraucherschutzes. Demnach darf der Kreditnehmer nicht unangemessen benachteiligt werden. Dies wäre zum Beispiel bei überhöhten Zinsen - umgangssprachlich als „Wucher“ bekannt - ebenso der Fall wie bei zu hohen Sicherheitenforderungen.
 
Bis 2002 wurde der Verbraucherschutz bei Kreditverträgen im Verbraucherkreditgesetz geregelt. Dieses integrierte man dann in das Bürgerliche Gesetzbuch. Dort ist nun festgelegt, dass Kreditverträge immer schriftlich formuliert sein müssen. Außerdem sind bestimmte Mindestangaben vorgeschrieben.
 
Dazu gehören neben dem eigentlichen Darlehensbetrag - auch Darlehensnominalbetrag genannt - auch der Zinssatz und der effektive Jahreszins, die Höhe der Zins -, und Tilgungsrate und deren Fälligkeit. Auch die Art und Höhe der zu stellenden Sicherheiten muss angegeben sein.
 
In keinem Kreditvertrag darf auch der Hinweis auf das Widerrufsrecht fehlen. Dem Verbraucher muss es in jedem Fall möglich sein, innerhalb von 14 Tagen nach Unterschrift des Kreditvertrags davon zurückzutreten. Fehlt die Widerrufsbelehrung, so kann der Kredit jederzeit widerrufen werden.

Vollfinanzierung

In der Regel müssen Kreditnehmer bei Immobiliendarlehen 20 Prozent der benötigten Summe selbst aufbringen.
Immer mehr Banken finanzieren inzwischen aber auch bis zu 100 Prozent der Kosten, manche sogar noch mehr. Von dieser sogenannten Vollfinanzierung profitieren vor allem junge Paare, die es schwer haben, das notwendige Eigenkapital für die eigenen vier Wände aufzubringen.
 
Daraus ergibt sich jedoch eine hohe monatliche Belastung. Sie kann unter Umständen zu einer Verschuldung führen, wenn sich die finanziellen Verhältnisse der Kreditnehmer, etwa durch Arbeitslosigkeit, verändern. Eine mögliche Lösung wäre in diesem Fall das Einsetzen der eigenen Arbeitskraft, um Eigenleistungen zu erbringen. Dadurch können die Kosten der Gesamtfinanzierung gesenkt werden.
 
Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung sind ein sicherer Arbeitsplatz und ein hohes Einkommen. Banken finanzieren üblicherweise nur das Sieben- bis Neunfache des Netto-Jahreseinkommens. Hinzu kommt, dass Kunden bei fehlendem Eigenkapital mit hohen Zinsen rechnen müssen. Für die Tilgung ist zu Beginn der Laufzeit ein Prozentsatz von zwei Prozent empfehlenswert.

Widerrufsrecht

Einigen Menschen ist bei der Unterzeichnung ihres Kreditvertrags nicht die volle Bedeutung dieser Entscheidung bewusst. Ihnen ist nicht klar, wie groß die finanzielle Belastung durch einen Kredit ist. Hinzu kommt, dass sich im Darlehensgewerbe viele schwarze Schafe tummeln, die versuchen, die Verbraucher zu Kreditabschlüssen zu drängen. Aus diesen Gründen wurde ein 14-tägiges Widerrufsrecht eingeführt.
 
Im Bürgerlichen Gesetzbuch ist geregelt, dass in keinem Kreditvertrag der Hinweis darauf fehlen darf. Innerhalb dieser Zeit kann der Kunde den Vertrag schriftlich, per Fax oder per E-Mail widerrufen. Auf diese Weise will der Gesetzgeber den Verbraucher vor unüberlegten Entscheidungen schützen.
 
Damit die Bank im Falle eines Widerrufs nicht das bereits gezahlte Geld zurückfordern muss, wird das Darlehen in der Regel erst nach Ablauf der Widerrufsfrist ausgezahlt.