Untermietvertrag: Was muss man beachten

Ein Untermietverhältnis besteht, wenn der Mieter einen Teil der Wohnung an eine dritte Person weitervermietet; diesem sollte ein schriftlicher Untermietvertrag zugrunde liegen.


Das Besondere bei der Untervermietung ist, dass der Untermieter kein Vertragspartner des Eigentümers wird, sondern einen Vertrag mit dem Hauptmieter hat. Somit haftet der Hauptmieter für ein Verschulden des Untermieters. Weiterhin unterliegen Mieteinnahmen aus einem Untermietverhältnis dem Einkommenssteuergesetz und müssen bei Steuererklärungen angegeben werden.

Voraussetzungen für ein Untermietverhältnis

Sofern der Hauptmieter untervermieten möchte, bedarf es der schriftlichen Erlaubnis des Vermieters. Ein Anspruch auf Erteilung dieser Erlaubnis ist nach § 553 Absatz 1 Satz 1 BGB gegeben, wenn ein berechtigtes Interesse des Hauptmieters besteht, welches erst nach Vertragsabschluss entstanden ist. Ob dieses Interesse persönlich oder finanziell ist, ist unerheblich. Der Vermieter kann die Erlaubnis nach den in § 553 Absatz 1 Satz 1 BGB genannten Kriterien verweigern. Wann ein Wohnraum überbelegt ist, richtet sich nach dem jeweiligen Bundesland, welches pro Person zwischen sechs und neun Quadratmeter als notwendig angibt. Weiterhin steht ihm zu, die Erlaubnis an eine Mieterhöhung zu binden.

Der Hauptmieter muss seiner Obhutspflicht nachkommen

Da der Vermieter nur einen Mietvertrag mit dem eigentlichen Mieter hat, ergeben sich die Primärspflichten aus diesem Vertrag. Das bedeutet, dass der Hauptmieter die Obhutspflicht der Wohnung weiterhin innehat und für ein Verschulden des Untermieters haftet (§ 540 Absatz 2 BGB). Dieses Prinzip kann nur funktionieren, wenn der Hauptmieter weiterhin die Herrschaft über das Mietobjekt besitzt. Er darf also nicht ausziehen, dann erlischt die Erlaubnis. Es ist somit nur möglich, einen Teil der Wohnung unter zu vermieten. Wer sich absichern möchte, sollte im Untermietvertrag eine Klausel aufnehmen, nach welcher Schäden unverzüglich durch den Untermieter auszugleichen sind.

Inhalt des Untermietvertrages

Der Untermietvertrag muss die gleichen Punkte beinhalten, wie ein normaler Mietvertrag. Es muss also das Mietobjekt genau mit Lage bezeichnet sein (zum Beispiel: Zimmer hinten rechts) und dessen Quadratmeter. Sofern Möbel mit vermietet werden, sind diese ebenfalls aufzuführen. Als Miete kann man entweder Kaltmiete zuzüglich der Nebenkostenvorauszahlung benennen, oder aber einen Pauschalvertrag, wenn man sich umständliche Jahresabrechnungen bezüglich der Nebenkosten ersparen möchte. Es empfiehlt sich eine Klausel aufzunehmen in der steht, dass sich Miete, und gegebenenfalls Nebenkosten, an den Erhöhungen des Eigentümers orientieren. So kann man Mieterhöhung durch den Vermieter auf seinen Untermieter umschlagen. Ein Zeitpunkt der Mietzahlung sollte ebenfalls enthalten sein, um möglicherweise einen Verzugzeitpunkt nennen zu können. Dem Untermietvertrag sind eine Kopie des Hauptmietvertrages, sowie eine Kopie der schriftlichen Genehmigung des Vermieters beizufügen. Sofern man keinen Anwalt beauftragen will, sollte man auf einen Standartvertrag zur Untermiete zurückgreifen, welche man sich auf diversen Internetseiten finden kann.

Ende des Untermietverhältnisses

Als Kündigungsfristen gelten die gesetzlichen Fristen für Mietverträge, sofern vertraglich nichts abweichendes vereinbart wird. Die Mietdauer ist von der Mietdauer des Hauptmieters abhängig und endet automatisch mit dieser. Sofern der Hauptmieter kündigt, ist hiervon unverzüglich der Untermieter zu unterrichten.