Zinsen - Vorsicht bei Lockangeboten

Die Höhe der Zinsen hängt von vielen Faktoren ab. Um ein zinsvergünstigtes Angebot zu finden, bedarf es vielerlei Informationen.


Wer auf der Suche nach Immobilienkrediten ist, sollte zuerst verschiedene Angebote miteinander vergleichen. Es gibt Darlehen zu den unterschiedlichsten Konditionen. Neben Laufzeit und Tilgungsmodell spielen vor allem die Zinsen eine wichtige Rolle. Der Verbraucher wird auf dem Markt immer mit zwei verschiedenen Arten von Zinssätzen konfrontiert.
 
Der erste ist der Nominalzinssatz. Er stellt die reine Verzinsung des Darlehens dar. Nebenkosten werden dabei nicht berücksichtigt. Der Nominalzins wird üblicherweise pro Jahr angegeben.
 
Für den Verbraucher entscheidend ist der effektive Jahreszins. Er bezeichnet die Gesamtbelastung durch den Kredit. Seit Juli 2000 ist die Angabe des Effektivzinses in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben, in dem auch die meisten Zinsnebenkosten mit einbezogen werden. Erstmals hat der potenzielle Bauherr die Möglichkeit, Angebote einfacher zu vergleichen.

Hypotheken Zinsen in Deutschland

Die Entwicklung der Zinsen für Baudarlehen ist eng mit dem aktuellen Zinsniveau verbunden, das von der EZB, der Europäischen Zentralbank, festgelegt wird. Ihr oberstes Ziel ist es, die Preisstabilität zu gewährleisten, indem sie die Geldmenge reguliert.
 
Die Hypothekenzinsen sind recht niedrig in das Jahr 2008 gestartet. Allerdings sagen Experten für das Frühjahr einen inflationsbedingten Anstieg auf 5 Prozent voraus. Momentan liegt der Hypothekenzins bei etwa 4,7 Prozent.
Anfang der 1990er Jahre mussten Kreditnehmer für Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung noch 9 bis 10 Prozent Zinsen bezahlen. Bis zum Jahr 1997 war der Zinssatz für diese Kredite auf 6,5 bis 7 Prozent gesunken. 1999 betrug er nur noch 4,5 Prozent. Im darauf folgenden Jahr stieg der Hypothekenzins wieder auf 6 Prozent an, um 2003 wieder auf 4,5 Prozent abzufallen.
Das absolute Zinstief wurde dann im Jahr 2005 durchschritten. Damals musste für Baudarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung lediglich ein Zinssatz von 3,6 Prozent jährlich gezahlt werden.

Effektiver Jahreszins

Der effektive Jahreszins muss bei jedem Kredit angegeben werden, der einen Betrag von 50.000 € übersteigt. Das geht aus Paragraf 4 des Verbraucherkreditgesetzes hervor. Dadurch soll den Darlehensnehmern ermöglicht werden, verschiedene Kreditangebote miteinander zu vergleichen. Im effektiven Jahreszins sind alle Kosten berücksichtigt, die durch einen Kredit pro Jahr entstehen. Dazu gehört in erster Linie der Nominalzins. Er beschreibt die reine Verzinsung der Darlehenssumme. In den effektiven Jahreszins werden aber auch Finanzierungskosten, Bereitstellungs- und Verwaltungsgebühren einbezogen.

Handlungsempfehlung für Baufinanzierer

Baufinanzierer sollten die Hypothekenzinsentwicklung stets im Auge behalten. In Niedrigzinsphasen sollte die Zinsbindung für ein Immobiliendarlehen möglichst langfristig gewählt werden. Auf diese Weise kann der Bauherr lange von den günstigen Hypothekenzinsen profitieren. Schon wenige Prozentpunkte machen bei einer Baufinanzierung viel aus, denn schließlich geht es meistens um mehrere 100.000 €.

 
In Phasen hoher Zinsen ist eine kurze Zinsbindungszeit empfehlenswert, da man so binnen kurzer Zeit auf Zinsveränderungen reagieren kann. Denselben Vorteil bietet auch ein Darlehen mit variablem Zins. Problematisch sind diese beiden Varianten allerdings, wenn nach der kurzen Zinsbindungsfrist das Zinsniveau erneut steigt. In diesem Fall würde der Kreditnehmer vom Regen in die Traufe kommen. Zum Ablauf seiner Zinsbindung wäre er gezwungen, eine teurere Anschlussfinanzierung zu wählen.

Hypothekenzinsentwicklung

Im Zusammenhang mit der amerikanischen Immobilienkrise wurde deutlich, dass die Hypothekenzinsen einen erheblichen Einfluss auf die nationale und internationale Wirtschaft haben. Als Hypothekenzins wird der Zins bezeichnet, der für ein Baufinanzierungsdarlehen gezahlt werden muss, das durch eine Grundschuld abgesichert ist.
 
Diese ermächtigt die Bank im Fall der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers, das Haus im Rahmen einer Zwangsversteigerung zu veräußern. Aus dem Erlös kann dann die Kreditschuld getilgt werden.
 
In der Regel wird die Entwicklung der Hypothekenzinsen als Grafik dargestellt, um die Übersichtlichkeit zu erhöhen.
Anfang der 1990er Jahre lagen die Hypothekenzinsen zum Teil bei über 10 Prozent. Dabei ist jede Nachkommastelle entscheidend, zumal es bei Immobiliendarlehen um große Summen geht. Seitdem steigt und sinkt der Hypothekenzinssatz abwechselnd. Tendenziell entwickelt er sich jedoch nach unten. Im letzten Jahr lag er bei 5 Prozent.
 
Für Bauherren lohnt es sich, die Entwicklung des Hypothekenzinses zu verfolgen, um ihr Darlehen bei einem möglichst niedrigen Stand abzuschließen. Dieser Zinsvorteil summiert sich während der Laufzeit des Kredits. Auf diese Weise können die Kreditnehmer viel Geld sparen.

Ermittlung von Zinskonditionen

Die Zinsen bei Immobilienkrediten werden maßgeblich von der Kreditwürdigkeit, der Bonität, des Kunden und dem Wert der Immobilie, dem Beleihungswert, beeinflusst. So werden für Darlehen, die 60 Prozent des Beleihungswertes betragen, nur geringe Zinsen fällig.
 
Für Darlehen ab 80 Prozent müssen Kunden mit Zinsaufschlägen rechnen. Die Höhe der berechneten Zinsen ist zudem abhängig von der Höhe des Darlehens. So zahlen Darlehensnehmer bei Krediten von 100.000 € und darüber hinaus weniger Zinsen als Kunden mit Kleindarlehen von 50.000 €.
 
Ein weiteres Kriterium für die Zinshöhe ist die Dauer der Zinsfestschreibung. Diese kann der Darlehensnehmer selbst wählen. Bei klassischen Annuitätendarlehen liegt sie in der Regel zwischen fünf und 15 Jahren. Je länger die Zinsbindungszeit, desto höher ist der berechnete Zins. In Zeiten niedriger Zinssätze sollten sich Kreditnehmer eher für lange Zinsbindungsfristen entscheiden. Sie müssen dann mit einem Zinsaufschlag rechnen. Allerdings sparen sie auch bares Geld, wenn der Zins in der Zwischenzeit wieder ansteigt.
 
Bei hohem Zinsniveau sind kurze Zinsbindungen empfehlenswert. Danach besteht die Chance, den Kredit zu besseren Konditionen zu verlängern. Eine dritte Möglichkeit sind variable Zinssätze. Sie folgen dem aktuellen Marktzinssatz. Oft geben die Banken jedoch die Zinserhöhungen schneller an den Kunden weiter als die Zinssenkungen.

Vorzeitige Darlehenskündigung

Die Hypothekenzinsentwicklung führt dazu, dass momentan viele Kunden nach einer neuen Finanzierung suchen. Sie haben ihr Baufinanzierungsdarlehen vor einigen Jahren mit deutlich höherer Verzinsung abgeschlossen. Aufgrund der gesunkenen Zinsen wünschen sie sich nun Alternativen. Dabei gilt jedoch ein spezielles Kündigungsrecht. Die Banken sind nicht verpflichtet, den Kunden während der Zinsbindung aus dem Vertrag zu entlassen.
 
In einigen Fällen ist es möglich, nach Ablauf von zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten zu kündigen, falls dies vertraglich von vorne herein fixiert wurde. Eine Kündigung ist auf jeden Fall möglich, wenn der Darlehensnehmer sein Objekt verkauft. Gestatten die Banken dem Darlehensnehmer, vorher zu kündigen, berechnen sie eine Vorfälligkeitsgebühr, deren Berechnung gesetzlich festgelegt ist. Diese soll ihnen den entgangenen Gewinn durch fehlende Zinseinnahmen ersetzen. Je nach Darlehenshöhe, Restlaufzeit und vereinbartem Zins kann die Vorfälligkeitsgebühr mehrere Tausend Euro betragen.
 
Daher sollten Kreditnehmer genau kalkulieren, ob eine solche Umschuldung lohnt. Dabei fallen außerdem Gebühren für das neue Darlehen, die Umschreibung der Grundschuld und die Schätzung des Objektes an. Das wird notwendig, wenn die neue Finanzierung von einer anderen Bank übernommen wird.
 
Nur wenn das neue Darlehen auch nach allen anfallenden Gebühren noch günstiger als das alte ist, sollte ein Wechsel erwogen werden.